Gara de Nord ar putea avea tren de viteză, mall şi clădiri de birouri

Discuţiile despre transformarea Gării de Nord într-un obiectiv comercial şi public modern au început cu mulţi ani în urmă, ba chiar în 2011 s-a ajuns până la semnarea unui memorandum între ministerele transporturilor din România şi Belgia ce prevede cooperarea în vederea modernizării infrastructurii de transport din Bucureşti, proiect care include şi schimbarea la faţă a Gării de Nord. Ca şi în cazul celorlalte proiecte propuse pentru modernizarea celui mai important nod feroviar din România şi pe acesta s-a aşternut praful şi a fost înghiţit de birocraţie.

Noul proiect prezentat de arhitecţi a începul cu un studiu de fezabilitate realizat încă din 2014 care propunea coborârea în subteran a liniilor de cale ferată şi crearea unui spaţiu care să devină o esplanadă verde. Partea dintre gară şi pasajul Basarab urma să devină un centru de afaceri, iar în zonele de triaje a fost prevăzută construcţia a două eco-cartiere. 
În 2016, proiectul a fost remodelat şi eficientizat, astfel încât s-a ajuns la o soluţie tehnică care cuprinde o  Eurogară cu două terminale: Gara principală (Terminalul A) se propune a fi mutată la o distanţă de circa 1,3 km, la nord de Podul Grant. Ea ar fi legată de mijloacele de transport în comun de pe Calea Griviţei şi s-ar construi simultan cu un mall adiacent. Întregul ansamblu ar fi legat de Gara de Nord actuală (Terminalul B) printr-o spină urbană densă, cu clădiri de birouri, centru de afaceri, clădiri administrative şi săli de conferinţe, un eco-cartier şi dotări comerciale, culturale şi de agrement. Soluţia propune o legatură rapidă de tip monorail (ca la aeroporturi) între cele doua terminale.

„În competiţia mondială intensă, România are avantajul strategic de poartă între est şi vest şi poate deveni un nod cheie pe acest parcurs şi un centru de transport intermodal. Pentru realizarea acestui deziderat, Gara de Nord şi întreaga zonă de regenerare urbană din jurul ei trebuie să devină o eurogară cu tren de viteză, care să lege Bucureştiul de marile oraşe ale ţării şi de capitalele ţărilor învecinate. Un asemenea proiect ambiţios ar atrage investiţii în Capitală şi în ţară şi ar transforma zona într-un puternic motor al dezvoltării economice şi sociale“, spune urbanistul Mircea Enache, directorul CEP şi preşedinte al companiei EMI Systems, Inc. din Washington şi al International Urban Alliance.

Suprafaţa desfăşurată totală care poate fi construită în jurul Gării de Nord, pe cele 48 hectare, se apropie de 1,5 milioane de metri pătraţi, iar valoarea de piaţă finală a întregii dezvoltări urbane se ridică la aproximativ 2,4 miliarde de euro. ONG-ul propune realizarea proiectului într-un parteneriat public-privat în două etape de dezvoltare. În această formulă investiţia ar putea începe să fie amortizată încă din cel de-al treilea an de funcţionare a zonei de mall şi birouri.

Acest studiu de fezabilitate realizat de către CEP este doar primul pas pentru modernizarea zonei Gării de Nord, pentru implementarea proiectului fiind nevoie de deschiderea dialogului dintre administraţia centrală (Ministerul Transporturilor şi Compania CFR) şi Primăria Municipiului Bucureşti.

Model deja testat

Revista Capital a mai prezentat în urmă cu câţiva ani modelul oraşului polonez Poznan, de patru ori mai mic decât Bucureştiul, care a reuşit să îşi transforme gara centrală într-un adevărat obiectiv turistic şi comercial. Reuşita acestui oraş ar trebui să fie mai mult decât un exemplu pentru autorităţile române în condiţiile în care toate companiile care au participat la dezvoltarea proiectului sunt prezente în România de ani buni. Ultimele estimări ale reprezentanţilor căilor ferate române indică un buget de investiţii necesar modernizării Gării de Nord de circa 400 mil. euro. Cu 385 mil. euro investiţii, sumă suportată din fonduri private, gara din Poznan a fost transformată într-un centru comercial care cuprinde 230 de magazine, împărţite pe o suprafaţă închiriabilă de 58.000 mp (aproape dublă faţă de suprafaţă mallului Promenada din Bucureşti), 19 platforme de autobuz, o parcare pe trei etaje cu 1.500 de locuri şi 2,5 km de reţele feroviare noi în zona gării.

Cum au făcut polonezii

Polskie Koleje Panstwowe (PKP), administratorul căilor ferate poloneze, a realizat o licitaţie în 2007 pentru modernizarea şi revitalizarea gării centrale din Poznan. Licitaţia a fost câştigată de TriGranit, companie controlată de milionarii maghiari Sándor Csányi şi Sándor Demján – care au investit până acum în România peste 250 mil. euro. Ungurilor li s-au alăturat în februarie 2012 fondul de investiţii Europa Capital, controlat de renumitul grup financiar american Rockefeller – care a construit până acum în Bucureşti 150 de apartamente. Proiectul polonez a fost realizat în Parteneriat Public-Privat, la care PKP a contribuit cu terenul şi joint-venture-ul Europa Capital – Trigranit a contribuit cu capitalul financiar necesar. Dezvoltarea a fost finanţată de un consorţiu de bănci din care fac parte Bank Zachodni WBK, Nordea, BRE Bank, Raiffeisen şi Hypo Noe.

De la inaugurarea Poznan City Center, în octombrie 2013 - la circa doi ani de la începerea lucrărilor, mallul a avut aproape 5 milioane de vizitatori, adică o medie de 40.000 de oameni pe zi. Spre comparaţie, Gara de Nord este tranzitată zilnic de circa 10.000 de persoane.

Bani din gară

Şi mai interesat este faptul că în 2014, Poznan City Center a fost cumpărat de nemţii de la ECE European Prime Shopping Center Fund, în parteneriat cu Resolution Property.

Germanii de la ECE, care au un portofoliu de 189 de malluri în administrare la nivel european, şi-au încercat norocul şi pe piaţa românească, dar s-au retras în 2011 fără a investi în România. După ce au pierdut contractul de dezvoltare al Obor Mall în favoarea Băneasa Investments, firmă controlată indirect de Gabriel Popoviciu, ECE s-a asociat cu Ion Rădulea pentru dezvoltarea unui alt mall, de această dată pe fosta platformă industrială Semănătoarea. Parteneriatul a durat până când Rădulea a renunţat la ideea construirii unui mall în noul proiect Sema Parc. A urmat un nou parteneriat, cu britanicii de la Nova Imobiliare, pentru care trebuiau să dezvolte cel mai mare complex comercial din regiune, Colosseum de pe şoseaua Chitilei. A încetat şi acesta, după ce investitorii au amânat proiectul timp de patru ani. Radu Merica, cel care a fost directorul general al ECE România timp de patru ani, a declarat pentru Capital în momentul retragerii companiei de pe piaţa locală că este posibil ca nemţii să mai revină abia peste zece ani.

Revenind la Gara de Nord, proiectul discutat cu belgienii prevede realizarea unui nivel suprateran şi a altor două subterane: o linie pentru tren suburban şi una pentru metrou. Partea supraterană ar trebui să cuprindă spaţii comerciale, adică o dezvoltare de tip mall. Rămâne de văzut dacă autorităţile române vor avea mai multă inspiraţie în atragerea investitorilor privaţi deja activi pe piaţa locală, după modelul ţărilor vecine